Экономическая ситуация в стране не дает поводов для оптимизма, что сказывается и на состоянии российского рынка недвижимого имущества. Если в преддверии кризиса россияне торопились вложить средства в жилье, то сегодня многие задумались о целесообразности такого шага и о перспективах рынка недвижимости в 2016 году. В статье мы проанализируем тенденции первичного и вторичного рынка жилья, а также изучим динамику цен в 2015-2016 году.
Что нас ждет?
Эксперты отмечают, что на данный момент этот сегмент рынка находится в состоянии застоя, а стоимость жилья за последний год практически не изменилась. привело к сворачиванию ипотечного кредитования, а высокий уровень инфляции – к снижению потребительского спроса. Люди все больше думают о том, как бы прожить до следующей зарплаты, а не купить жилье.
Спрос поддерживается за счет покупателей, имеющих сбережения и желающих вложить их в «надежное и вечное». Также статистику формируют люди, которые избавляются от дорогого жилья, чтобы сразу купить недвижимость попроще. Однако скоро рынок переформатируется и станет понятна реальная ситуация. В 2016 году можно спрогнозировать еще большее снижение спроса на жилье, при этом примечательно, что цены падать не будут, а в Москве и Санкт-Петербурге, которые стоят особняком, даже повысятся.
В регионах формальные показатели стоимости жилья поднимутся на 3%, но с учетом инфляции реальная планка снизится на те, же 3%. В столицах складывается другая ситуация, потому что здесь больше состоятельных людей, а уровень дохода намного выше, чем по стране. При этом в Москве и Питере активно развивается инфраструктура и совершенствуются условия проживания, что способствует сохранению спроса и повышению цен.
Аналитики отмечают, что если в первом квартале 2014 года стоимость квадратного метра в Москве составляла 4970 долларов США, в 2015 году – 5090 зеленых, то в 2016 году данный показатель вырастет до $5680 за кв. метр. Получается, что стоимость жилья эконом-класса поднимется примерно на 14%, а в северной столице на 15%-20%. Это объясняется еще и тем, что инвесторы не спешат продавать жилплощадь пока ситуация в стране не стабилизируется.
В целом прогноз не предрекает серьезного снижения цены на недвижимость. Даже если в некоторых регионах она немного упадет, то в скором времени вернется на свои позиции. Спады в экономике, по мнению аналитиков не настолько серьезны, чтобы кардинально повлиять на рынок жилья.
В сегменте коммерческой недвижимости наблюдаются похожие тенденции. Показатели вырастут только в Москве и Санкт-Петербурге, а само повышение будет не таким заметным, оно составит примерно 5%. Торговые площади подорожают в пределах 8%, что моментально скажется на стоимости аренды. По мнению специалистов, арендные ставки в первой половине 2016 года достигнут 650 долларов США за квадратный метр (сейчас $606). Больше всего аренда поднимется в пределах Садового кольца, а стоимость офисных помещений в Москве останется на уровне 2015 года.
Какие факторы формируют спрос
Самое большое влияние на динамику цен оказывают экономические факторы. Как мы уже говорили, в результате кризиса доходы населения уменьшились, а На фоне снижения спроса, ценник на недвижимость падает, и эта тенденция сохранится в 2016 году. Если ранее в правительстве обещали, что рост ВВП восстановится в конце 2015 года, теперь говорят о начале 2016 года. Минэкономразвитие прогнозирует, что общее падение экономики достигнет 3,9%, а доходы населения в текущем году уменьшатся на 3,4%. При этом банки свернули практически все доступные ипотечные программы и ужесточили требования к заемщикам. В 2015 году Центральный Банк ожидает снижение объема ипотеки на 40%.
Россияне рассматривают инвестиции в жилье, поэтому прошлой зимой наблюдался всплеск продаж, но после того, как все желающие надежно пристроили свои деньги, рынок начал замедляться, а спрос падать. В тоже время динамика цен на недвижимость показывает, что серьезного понижения ожидать не стоит. Застройщики предпочитают подождать пока экономическая ситуация стабилизируется, а рынок начнет восстанавливаться.
Некоторые эксперты придерживаются самого пессимистичного сценария, который подразумевает обвал рынка жилья. Однако для этого должны произойти события, ведущие к системным проблемам, например, падение до 30 долларов США за баррель или серьезное ужесточение санкций против России. Но вероятность такого прогноза практически равна нулю.
Перспективы Московского региона
В Москве и Подмосковье стоимость жилья достигла «дна», но до конца года ожидается традиционное повышение спроса. Программа субсидирования ипотеки в Подмосковье станет хорошим стимулом для желающих приобрести недвижимость. Сегодня в Московской области отмечается самый платежеспособный спрос, в месяц здесь заключается 6000-8000 договоров долевого строительства.
Строители предупреждают, что понижения прайса на первичное жилье в 2016 году не будет. Уже сегодня по информации ассоциации застройщиков Московской области себестоимость строительства в Подмосковье достигает 62600 рублей за квадратный метр, а цена продажи — 70 000 рублей. Некоторые эксперты предсказывают понижение стоимости на 15%, но в данной экономической ситуации это маловероятно.
В 2015 году в Московском регионе снизилась цена и вторичного жилья, а в 2016 году спад может продолжиться. На вторичном рынке показатели во многом зависят от настроений покупателей. В результате недвижимость подешевела на 2,6% в рублях и 18,6% в американских долларах.
Интересно, что, начиная с 2005 года, ставки выросли в четыре раза (с 47500 рублей за квадратный метр до 190 000), а в долларах повышение составило 69,4%. В недвижимость упала в цене, но скоро вернулась на свои позиции. Сейчас понижение планки вызвано низким спросом и неплатежеспособностью россиян из-за ситуации в экономике. Если в марте 2015 года средняя стоимость квадратного метра в России составляла 66800 рублей, то уже летом она упала до 63900 рублей, а к концу года вторичная недвижимость в Москве может подешеветь на 10%-20% в рублях. Кроме этого правительство не планирует далее субсидировать ипотеку на вторичное жилье, поэтому вероятно падение спроса еще на 10%-15%.
Некоторые эксперты прогнозируют, что цены на недвижимость в 2016 году вырастут на 15%-20% за счет более высокого спроса. Однако ответить однозначно на вопрос будет ли дешеветь жилье или дорожать, сегодня нельзя. На рынке новостроек отмечается формирование рекордного предложения. Объем многоэтажного жилья за МКАД превышает 4 000 000 квадратных метров, а всего на первичном рынке Москвы и Подмосковья без учета центра столицы продается примерно 5 800 000 кв. метров.
К чему приведут изменения в законодательстве?
Если вы слышали последние новости, то знаете, что с 2016 года вступают в действие новые поправки в законодательство, ограничивающие возможность граждан напрямую заключать договора долевого участия в строительстве, и призванные к 2020 году полностью изменить существующую схему. В ближайшие годы финансирование строительства будет происходить через специальный счет и под банковскую гарантию.
Новая схема вводится для того, чтобы защитить покупателей от недобросовестных застройщиков, но эксперты считают, что это приведет к тому, что уже с нового года вырастут цены на готовое жилье. А ожидание изменений в законодательстве вызовет всплеск спроса на новые проекты в конце 2015 года. Застройщики пока не знают, как скажутся реформы на стоимости проектов, но сходятся во мнении, что включение в процесс банков приведет к снижению объемов строительства и увеличению стоимости квартир.
Что выбирают россияне?
Летом глава Банка России Эльвира Набиуллина заметила, что дно российская экономика еще не прошла, а министр экономического развития Алексей Улюкаев сообщил, что мы входим в новую реальность, в которой потенциальный потолок роста будет ниже среднемирового и не превысит 2%-3%.
Одним из основных факторов «новой реальности» является отсутствие западных инвестиций, за счет которых цены на московскую недвижимость поднялись на сегодняшний уровень. Санкции и падение стоимости нефти привели к тому, что источник финансирования иссяк, а бывшие партнеры не торопятся возвращаться (так же и с нефтью). Получается, что пока не появятся новые источники инвестиций, спрос на жилье не восстановится.
На вторичном рынке жилья Москвы и Подмосковья объем предложений вырос на 50%, а спрос снизился в три раза. Из-за того, что государство перестало субсидировать вторичное жилье, число сделок на первичном рынке стало больше. Даже те, кто планировал покупать квартиру на вторичном рынке, изменили свое решение. При этом рост предложений в 2016 году продолжится, огромный объем инвестиционных квартир, в которые граждане активно вкладывали сбережения в последний год, может стать для них непомерным грузом в связи с введением рыночного налога и подорожанием коммунальных услуг.
Раньше эти проблемы можно было решить, сдав жилье в аренду, но сейчас этот рынок тоже переполнен, а предложения превышают спрос. Стоимость аренды падает, поэтому доходность бизнеса снизилась с 5%-6% до 3%-4%. Особенно кризис ударил по элитному жилью, состоятельные иностранцы активно покидают страну, а россияне переезжают в места попроще. В России все больше ощущаются «чемоданные настроения», которые больше всего касаются молодого и перспективного населения с неплохим достатком. Вполне вероятно, что скоро рынок заполнится не только новой порцией инвестиционной недвижимости, но и квартирами людей, выезжающих за границу.
Структура предложений на первичном рынке в 2015 году начала меняться. Если раньше активно строилось жилье бизнес-класса, то сейчас на первое место выходит эконом-сегмент. Даже в бизнес-классе девелоперы стараются удешевить стоимость проектов за счет уменьшения площади квартир, скидок и продаж на нулевой стадии строительства. В результате первичное жилье выглядит намного привлекательнее вторичного по цене и качеству. Можно сказать, что в условиях кризиса максимальным потенциалом обладает недорогая недвижимость хорошего качества, соответственно и цены на нее будут самыми стабильными, в отличие от элитного жилья и бизнес-класса. В перспективе недвижимость комфорт-класса займет не менее 40%-50% рынка, на фоне сокращения бизнес-класса до 20%-30%.
К концу четвертого квартала 2015 года четыре из пяти квартир на вторичном рынке продавались по сниженным ценам. Сделки на объекты недвижимости совершаются со скидкой до 7%. Не очень качественное жилье продают со скидкой до 15−20%, сообщает портал «РБК-Недвижимость». Все московские округа показали снижение цен на объекты недвижимости.
Стоимость квартиры в Москве остановилась на уровне в среднем по 174 336 рублей за квадратный метр. Дорогостоящие варианты жилья в кирпичных, монолитных домах, а дешевые — пятиэтажных домах.
Средний ценовой диапазон на вторичном рынке по самым перспективным округам Москвы:
Статистика по средней стоимости на квартиры в Москве составлена исходя из данных, указанных в онлайн-каталоге «Найдидом».
Мнение аналитиков и прогнозы на 2016 год
Из-за нестабильности национальной валюты подешевели предложения в долларовом эквиваленте, говорят аналитики «РБК-Недвижимость». Сделки в рублевой валюте, наоборот, подорожали.
На снижение цен повлияло резкое снижение спроса против большого количества предложений. Покупатели практически не интересуются квартирами без ремонта в старом жилищном фонде. Итого, по состоянию на декабрь 2015 года на рынке массового сегмента было выставлено 45 550 предложений.
Риелторы пришли к выводу, что ценовой «пузырь», который образовался еще в середине 2000-х годов, сдувается. С 2006 года цены на жилье выросли вдвое и оставались завышенными до 2014 года. Проходит этап переосмысления. Продавцы вынуждены снижать цены, пока они не станут соразмерными с покупательскими возможностями населения.
Российская экономика продолжает сокращаться: ВВП за 10 месяцев 2016 г. упал на 0,7% в годовом выражении после снижения на 3,7% в 2015 г. Дефицит бюджета за январь-октябрь составил 2,3% ВВП, а по итогам года, по прогнозу Минфина, достигнет 3,9%. Два ключевых для рынка недвижимости показателя – реальные доходы населения и уровень потребительских расходов – с начала года уменьшились на 5,3%.
Надо отметить, что благосостояние россиян беспрерывно падает уже два года, с ноября 2014 г., и положительных изменений в этом плане правительство в обозримом будущем не обещает: за 2016 г. доходы просядут на 5,6%, заявила глава Счетной палаты России Татьяна Голикова, выступая в Госдуме в начале декабря.
Ситуацию с бюджетом и доходами мог бы выправить существенный рост цен на нефть, которые как обвалились в конце 2014 г., так и топчутся вокруг $50 долларов за баррель. Однако даже с учетом заключенного 30 ноября 2016 г. соглашения стран ОПЕК и России о сокращении добычи нефти эксперты не ждут никаких прорывных изменений: огромный избыток предложения на рынке, конкуренция со стороны сланцевой нефти и слабая динамика мировой экономики не позволят баррелю сильно подорожать.
Так что без структурных реформ темпы роста экономики РФ в ближайшие десятилетия останутся крайне низкими даже после выхода из рецессии, предупредила глава ЦБ Эльвира Набиуллина, выступая 2 декабря в Госдуме.
Согласно официальному прогнозу социально-экономического развития страны до 2035 г., подготовленному Минэкономразвития, рецессия завершится в 2017 г., но темпы роста ВВП в дальнейшем будут колебаться в диапазоне 1,7-2,6% год, что в полтора раза ниже среднемировых показателей. А реальные доходы населения, прибавляя в среднем по 1,4% в год, восстановятся до уровня 2013 г. только в 2021 г.
В общем, уже, наверное, всем очевидно: то, что случилось с отечественной экономикой почти три года назад, – не кризис в классическом понимании, когда вслед за резким спадом на фоне перегрева рынков следует быстрое восстановление показателей, а новая экономическая реальность, которая пришла всерьез и надолго.
Применительно к рынку недвижимости все вышеперечисленное означает, что причин для значительного увеличения объема платежеспособного спроса и, соответственно, цен на жилье нет и в ближайшие годы не появится. Эпоха нефтяных сверхдоходов, обеспечивавших высокие темпы роста российской экономики вообще и инвестиционной активности на рынке недвижимости в частности, закончилась если не навсегда, то на десятилетия.
Состоятельные граждане, располагающие средствами на приобретение жилья, не только давно решили собственный квартирный вопрос, но и имеют большое количество инвестиционной недвижимости. Так как цены на квадратные метры снижаются, а расходы на их содержание, напротив, растут, вряд ли такие люди в ближайшие годы будут вкладывать сколько-нибудь серьезные деньги в рынок недвижимости. При этом те наши соотечественники, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, сильно ограничены в своих финансовых возможностях. Квартира в московском регионе им если и по карману, то только в кредит – см. « ».
Соответственно, нынешняя структура спроса требует существенной корректировки ценников вниз, потому что в качестве основных покупателей теперь выступают не инвесторы с «шальными деньгами», а обычные люди с относительно невысокими доходами.
Формально цены на жилье в московском регионе в последний год топчутся на месте: с января по начало декабря 2016 г. стоимость квадратного метра на вторичном рынке столицы снизилась лишь с 179 000 руб. за кв. м до 173 500 руб.. Однако, как утверждают риелторы, лишь 20-25% выставляемых на продажу квартир в Москве имеют шанс найти покупателей. Это те объекты, чьи владельцы готовы предоставить скидку, в размере 8-10% в среднем. Остальные лоты переоценены и намертво зависли в базах – см. « ».
Похожая ситуация сложилась и на рынке новостроек: по данным « », в январе 2016 г. квадратный метр первичного жилья в зоне от ТТК до МКАД стоил 199 600 руб., а по итогам ноября – 198 700 руб. Но порог входа на рынок провалился до 75 000 руб. за метр и 3,3 млн руб. за квартиру, притом что еще два года назад в столице невозможно было найти новостройку дешевле 140 000 руб. за «квадрат», или 5 млн руб. за лот. Предложение бюджетных квартир (эконом и комфорткласса) увеличилось за год на 14,5%: с 14 946 лотов до 17 119 (см. « »). При этом многие новостройки продаются с дисконтом, который может составлять от 3-5% до 10-15%.
Доступность жилья растет и в связи со снижением ипотечных ставок. Согласно отчету АИЖК, по итогам десяти месяцев 2016 г. средняя ставка выдачи ипотеки составила 12,67% против 13,58% в январе-октябре 2015 г. К концу ноября кредиты на покупку новостроек по программам с господдержкой подешевели до 11,41%, минимальная ставка снизилась до 10,9%. На вторичном рынке средний показатель опустился ниже 13%. Клиенты, готовые уплатить банку комиссию за снижение ставки, могут взять кредит на покупку вторичной квартиры под 11,9% годовых. (См. « ».)
Благодаря удешевлению ипотеки и корректировке цен на жилье в Москве – за последние два года они опустились примерно на 15-20% с учетом скидок и торга – значительно увеличилось число граждан, которые могут себе позволить столичную квартиру. По информации московского управления Россреестра, количество переходов прав на недвижимость за 11 месяцев 2016 г. увеличилось на 10,4%, а ДДУ – на 83,4%.
Одним из основных источников дополнительного спроса для «старой» Москвы стали люди, которые еще год-два назад могли рассматривать только подмосковные варианты. Как следствие, подмосковные и новомосковские застройщики жалуются на миграцию покупателей в пределы МКАД и сами постепенно перебираются в Первопрестольную – см. « ».
Однако проблемы с продажами испытывают не только областные девелоперы, но и многие их столичные коллеги, несмотря на положительную динамику сделок в среднем по рынку. Причина парадокса в том, что рост спроса не успевает за увеличением объема предложения. Конечно, главным образом на первичном рынке: с 2014 г. объем новых жилых проектов в «старой» Москве увеличился на 1,3 млн кв. м. В 2016 г. столичный рынок новостроек (без учета Новой Москвы) пополнился 2,8 млн кв. м жилья, по данным « ».
Столь значительное увеличение объема предложения, не поддержанное таким же бурным ростом спроса, приводит к замедлению продаж в разрезе отдельных проектов. В результате девелоперы не успевают распродать все квартиры на этапе строительства, до ввода дома в эксплуатацию.
«За последние два года число квартир в готовых новостройках на рынке Москвы от ТТК до МКАД увеличилось примерно в 1,6 раза. В настоящее время на долю готового предложения приходится примерно четверть первичного рынка. Через два-три года при сохранении текущего уровня спроса эта доля может вырасти до 40-50%», – отмечает руководитель « » Татьяна Калюжнова.
Строительный бум в Москве на фоне ухудшения экономической ситуации – результат «оттепели» в 2012-2013 гг., когда после окончания ревизии инвестконтрактов девелоперы практически одновременно запустили подготовку множества новых строек, в том числе ряд крупных проектов по редевелопменту промзон, в которых предусмотрено от 100 000 кв. м до 1 млн кв. м жилья. Так как застройщики инвестируют до 30% себестоимости на начальных этапах реализации проекта, «замораживать» стройки невыгодно – даже если они еще находятся на бумажной стадии. Целесообразнее продолжать работу по проекту, даже если квартиры приходится продавать дешевле, чем изначально планировалось.
Кроме того, многие девелоперы, похоже, пытаются компенсировать потери от снижения цен с помощью увеличения объемов продаж и своей доли на рынке – об этом свидетельствуют анонсы все новых и новых строек.
Для того чтобы сделать прогноз рынка недвижимости на ближайшие годы более предметным, компания « » собрала информацию по всем объектам, которые должны выйти на рынок в ближайшие годы (до 2020 года включительно). Объем заявленных проектов очень велик: если все анонсированное появится в продаже в запланированные сроки, то предложение нового жилья в московском регионе будет расти (или по крайней мере не будет падать), даже несмотря на сокращение объемов строительства в Московской области. Этот сценарий – все или почти все известные на сегодня проекты выйдут на рынок в обозримом будущем – лег в основу оптимистичного прогноза (оптимистичного в плане поступления на рынок новых объектов).
Напомним, в Подмосковье, где затоваривание рынка стало очевидным еще несколько лет назад, объемы новых проектов сократились с 7,4 млн кв. м в 2014 г. до 5,2 млн в 2015-м и 4,6 млн в 2016 г., по данным « ». Однако из-за снижения платежеспособности покупателей и их оттока в «старую» Москву этого оказалось недостаточно для стабилизации рынка. Переизбыток новостроек настолько беспокоит власти региона, что они собираются бороться за полный запрет долевого строительства – см. « ».
Так как экономика пока совершенно не располагает к существенному увеличению платежеспособности населения, очевидно, что рынок не сможет поглотить все запланированные объемы при текущем уровне цен. А значит, девелоперам придется снижать стоимость жилья, чтобы продать все построенное.
Таким образом, по мнению специалистов сайт, пока не произойдет ощутимого снижения объемов предложения, не изменится и ценовая динамика, установившаяся в последние два года. То есть недвижимость в московском регионе будет дешеветь в среднем на 10% в год.
Это означает, что к 2020-2021 г. квадратный метр может постепенно потерять примерно 30-40% своей нынешней стоимости.. При нефти около $50 за баррель и рубле по курсу 60 за доллар это соответствует примерно $2 000 за квадратный метр - см. « ». На рынке новостроек подобная коррекция цен вниз означает в среднем 140 000 руб. за «квадрат» в зоне от ТТК до МКАД (100 000 руб. в экономклассе, 140 000 в комфортклассе, 200 000 в «бизнесе»).
Резкого обвала цен не произойдет, если, конечно, с экономикой не случится ничего катастрофического. Цены будут снижаться постепенно, на 5-15% в год, ступеньками: периоды активизации продаж после очередного снижения цен будут сменяться стагнацией из-за исчерпания платежеспособного спроса на этом уровне, а для новой активизации продаж будет требоваться новая корректировка стоимости жилья вниз.
С точки зрения географии, Москва и ближайшее Подмосковье с хорошей транспортной доступностью находятся в более выигрышном положении, чем удаленные от МКАД территории. Ценовая динамика в прилегающих к МКАД районах Московской области и Новой Москвы, вероятнее всего, будет примерно такой же, как в спальных районах внутри МКАД.
По всей видимости, главными «жертвами» обострения конкуренции на рынке станут объекты, расположенные далее 15-20 км – см. « ». В среднем и дальнем Подмосковье, а также в удаленных районах Новой Москвы с плохой транспортной доступностью строительство многоэтажного жилья может вообще остановиться. Пока в ближней зоне новостройки стоили 80 000 – 100 000 руб. за метр, было востребовано жилье на более отдаленных территориях стоимостью 50 000 – 60 000 руб. за метр. Однако падение цен внутри МКАД ниже 100 000 руб. за кв. м потребует корректировки стоимости метра в ближнем Подмосковье до 60 000 – 70 000 руб., в среднем – примерно до 50 000 руб., а в дальнем – до 30 000 – 40 000 руб., что делает строительство на этих территориях нерентабельным (см. « »). Впрочем, ничего страшного в этом нет: на отдаленных от мегаполиса территориях логично развивать малоэтажное и дачное строительство, а не возводить многоэтажные муравейники.
Июнь 2019: Ценовая динамика на вторичном рынке остается сильно сегментированной. Ситуацию в конкретной локации главным образом определяет структура предложения. Самые дешевые варианты ушли с рынка в период оживления спроса в прошлом году. Продавцы, подогреваемые разговорами о резком подражании квартир после 1 июля, когда вступят в силу изменения 214-ФЗ, пытаются поднять цены на то, что осталось. Но не очень успешно, потому что стоимость бюджетного жилья и так сильно выросла в предыдущие месяцы. Как следствие, основной спрос перетекает в средние сегменты, которые по цене уже не сильно отличаются от дешевых. Главным аутсайдером рынка по-прежнему остается переоцененный бизнес-класс. При этом элитный сегмент в ЦАО – в ожидании все той же реформы 214-ФЗ, наоборот, пошел вверх. Скорее всего, «чересполосица» на рынке сохранится до осени, когда появятся первые итоги реформы долевого строительства. Подробнее о тенденциях рынка недвижимости читайте в статьях и обзорах аналитического центра сайт:
